Eksemplet omhandler renovering af 1.001 almene boliger i Albertslund Syd. Rådgiveren på projektet har grundigt analyseret fem alternative løsninger med forskellige profiler for pengestrømme fordelt på henholdsvis anlæg og drift. Trods de grundige analyser og de bedste intentioner endte det alligevel med, at den anlægsøkonomisk billigste løsning blev valgt.
Projektet
Wissenberg/Vandkunsten vandt 1. præmie i projektkonkurrence om helhedsplan for bymæssig transformation af gårdhusene i Albertslund Syd.
Gårdhusene i Albertslund Syd hører til generationen af tæt/lav-storskalabebyggelser, der skød op i forstæderne i 1960’erne. Et industrialiseret og ensartet byggeri i en teknisk kvalitet, som det desværre har været nødvendigt at renovere flere gange. Som led i en projektkonkurrence banede Wissenberg/Vandkunsten vejen for en ny renoveringspraksis ved at tilføre både bæredygtighed og autonomi til gårdhusene.
Wissenberg/Vandkunstens vinderforslag sigtede mod at ’forandre for at bevare’. Her er altså primært tale om ændringer i den landskabelige bearbejdning og gøre byrummene tilgængelige for nye aktiviteter. Leverancen indeholder et omfattende forslagsmateriale, der lader det være op til boligselskab og lejere at plukke mellem de forskellige forslag og koordinere de endelige løsninger.
Foto: Torben Eskerod.
Foto: Torben Eskerod.
Med 1.001 huse, der skal gennemrenoveres, har Wissenberg/Vandkunsten først afprøvet løsninger i en række prøvehuse. Vandkunsten betragter gårdhusenes renovering som en potentiel mulighed for at markere intet mindre end et vendepunkt i større almene renoveringer og i dansk byggeskik generelt, fordi der her er chancen for at bygge og ombygge med en affaldsproduktion til følge, der er markant mindre end traditionelt. Renoveringen af de 1.001 boliger løber frem mod 2020 som led i en 10-årig masterplan for Albertslund Syd.
Foto: Torben Eskerod.
Formål
Konkurrencen er blevet tilrettelagt af projektteamet med et stærkt fokus på bæredygtighedsparametrene miljø og økonomi, som – efter eget ønske – skulle eftervises kvantitativt (vel at mærke før DGNB blev etableret).
I et renoveringsprojekt er der tit en hel vifte eller et katalog af forskellige muligheder, som opstår under designprocessen. Løsningerne og de resulterende indgreb har forskellige skalaer, og det giver derfor mening at lave en forhåndsvurdering af løsninger med hensyn til forskellige parametre som fx anlægsøkonomi, LCC, LCA, energibehov, kulturel værdi og sociale aspekter.
Et særligt forhold ved projektet var, at der skulle genanvendes materialer fra de eksisterende bygninger i stor stil, samt at designet for de renoverede og/eller nye bygningsdele skulle følge principperne for ”Design for disassembly” også med henblik på den totaløkonomiske effekt dette måtte have i et fremtidigt driftsscenarie.
Foto: Torben Eskerod.
Foto: Torben Eskerod.
I Albertslundprojektet blev der således afleveret 5 forslag til renovering af gårdhusene i konkurrencen. Fokusområdet var eksisterende materialer og potentialet for at genanvende dem, herunder især genanvendelse af gulvmaterialer.
Foto: Torben Eskerod.
Metode og forudsætninger
I konkurrenceprojektet blev der tidligt anvendt LCC, som var med til at kvalificere alle løsninger under designfasen. Konkurrencematerialet bærer således tydelig præg af arbejdsmetoden. Selve beregningerne blev udført sideløbende med, at der kunne regnes på anlægsbudgettet.
Beregningerne er foretaget med udgangspunkt i levetidsdata fra V&S Prisdata Bygningsdele 2005 med hjælp af et LCC-værktøj, som konkurrenceteamet internt fik udviklet til formålet. Beregningsforudsætningerne er opsummeret i nedenstående tabel.
| Løsning 1 | Løsning 2 | Løsning 3 | Løsning 4 | Løsning 5 | |
| Tag | Kort levetid, da renovering ikke løser fugtophobning i konstruktion. Skimmelproblem ikke løst Udskiftning efter 10 år | Kort levetid, da renovering ikke løser fugtophobning i konstruktion. Skimmelproblem ikke løst Udskiftning efter 10 år | Levetid 50-100 år Udskiftning efter 25 år | Levetid 50-100 år Udskiftning efter 25 år | Udskiftes ikke de næste 50 år |
| Ovenlys | Levetid 30-50 år Ved renovering påregnes udskiftet 50 %, da levetiden her er 50 år for eksisterende Øvrige 50 % udskiftes om 10 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år |
| Let facade | Træfacade levetid 50-100 år Vinduer levetid 30-50 år Udskiftning af 25 % efter 30 år | Træfacade levetid 50-100 år Vinduer levetid 30-50 år Udskiftning af 25 % efter 30 år | Træfacade levetid 50-100 år Vinduer levetid 30-50 år Udskiftning af 25 % efter 30 år | Træfacade levetid 50-100 år Vinduer levetid 30-50 år Udskiftning af 25 % efter 30 år | Træfacade levetid 50-100 år Vinduer levetid 30-50 år Udskiftning af 25 % efter 30 år |
| Tung facade | Træfacade og eternit levetid 50-100 år Udskiftes om 20 år | Træfacade og eternit levetid 50-100 år Udskiftes om 20 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år |
| Vinduer og døre | Levetid 30-50 år Udskiftning af 20 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år | Levetid 30-50 år Udskiftning af 20 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år | Levetid 30-50 år Udskiftning af 20 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år | Levetid 30-50 år Udskiftning af 20 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år | Levetid 30-50 år Udskiftning af 20 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år |
| Terrændæk / krybekælder | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år |
| Gulve | Trægulv levetid 30-50 år Linoleum levetid 20-40 år Udskiftning af 20 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år | Trægulv levetid 30-50 år Gummi levetid 20-40 år Udskiftning af 20 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år | Trægulv levetid 30-50 år Fliser levetid 20-60 år Udskiftning af 10 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år | Trægulv levetid 30-50 år Fliser levetid 20-60 år Udskiftning af 10 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år | Trægulv levetid 30-50 år Fliser levetid 20-60 år Udskiftning af 10 % efter 30 år samt yderligere 20 % efter 40 år |
| Skillevægge | Levetid 50-100 år Udskiftes ikke de næste 50 år | Levetid 50-100 år Udskiftes ikke de næste 50 år | Levetid 50-100 år Udskiftes ikke de næste 50 år | Levetid 50-100 år Udskiftes ikke de næste 50 år | Levetid 50-100 år Udskiftes ikke de næste 50 år |
| Vådrum | Sanitet levetid 20-40 år Dæk og vægkonstruktion levetid ca. 60-120 år Letvæg og loft levetid 50-100 år Udskiftes om 25 år | Sanitet levetid 20-40 år Dæk og vægkonstruktion levetid ca. 60-120 år Letvæg og loft levetid 50-100 år Udskiftes om 25 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år |
| Køkken | Levetid 10-40 år Udskiftes 50 % om 30 år | Levetid 10-40 år Udskiftes 50 % om 30 år | Levetid 10-40 år Udskiftes 50 % om 30 år | Levetid 10-40 år Udskiftes 50 % om 30 år | Levetid 10-40 år Udskiftes 50 % om 30 år |
| Varme | Unit levetid 30 år Varmefordeling levetid 30-50 år Udskiftning af 30 % efter 30 år | Unit levetid 30 år Varmefordeling levetid 30-50 år Udskiftning af 30 % efter 30 år | Unit levetid 30 år Varmefordeling levetid 30-50 år Udskiftning af 30 % efter 30 år | Unit levetid 30 år Varmefordeling levetid 30-50 år Udskiftning af 30 % efter 30 år | Unit levetid 30 år Varmefordeling levetid 30-50 år Udskiftning af 30 % efter 30 år |
| Ventilation | Levetid 20-25 år Udskiftes om 25 år | Levetid 20-25 år Udskiftes om 25 år | Levetid 20-25 år Udskiftes om 25 år | Levetid 20-25 år Udskiftes om 25 år | Levetid 20-25 år Udskiftes om 25 år |
| Brugsvand | Udskiftes om 25 år med badeværelse | Udskiftes om 25 år med badeværelse | Levetid 30 år Udskiftes om 30 år | Levetid 30 år Udskiftes om 30 år | Levetid 30 år Udskiftes om 30 år |
| Afløb | Udskiftes om 25 år med bad | Udskiftes om 25 år med bad | Levetid 30-50 år Udskiftes 50 % om 40 år | Levetid 30-50 år Udskiftes 50 % om 40 år | Levetid 30-50 år Udskiftes 50 % om 40 år |
| Kloak | Levetid 30-50 år | Levetid 30-50 år | Levetid 30-50 år Udskiftes 25 % om 40 år | Levetid 30-50 år Udskiftes 25 % om 40 år | Levetid 30-50 år Udskiftes 25 % om 40 år |
| Omfangsdræn | Levetid 40-80 år Udskiftes ikke de næste 50 år | Levetid 40-80 år Udskiftes ikke de næste 50 år | Levetid 40-80 år Udskiftes ikke de næste 50 år | Levetid 40-80 år Udskiftes ikke de næste 50 år | Levetid 40-80 år Udskiftes ikke de næste 50 år |
| El | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år |
| Indgangsparti | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år | Udskiftes ikke de næste 50 år |
Resultater
Under konkurrenceprojektet i 2012 blev udarbejdet 5 forskellige renoveringsløsninger og – scenarier. Disse fem alternativer er også blevet anvendt på bygningsniveau til LCC-beregningerne. Resultatet er således en sammenligning af de 5 løsninger, hvor der også indgik primærenergiforbrug (ressourceforbrug/indlejret energi), anlægsudgifter og behovet for driftsenergi som parametre. Resultaterne er i oversigtsform samlet i nedenstående tabel. Det er især bemærkelsesværdigt, at forskellen i samlet nutidsværdi over 50 år er meget beskeden mellem de fem alternativer, mens der er relativt stor forskel på anlægsudgifterne for de fem alternativer.
Nedenstående oversigt viser de fem alternativer i forhold til hinanden.
De følgende figurer viser resultaterne af beregningerne for hver af de fem forskellige løsninger.
Konklusion
Et interessant forhold ved resultaterne er, at løsning 1 – som repræsenterer det mindste indgreb/forandring – er den klart billigste variant, hvad angår anlægsbudgettet. Hvad angår LCC og driften bliver løsningen set over 50 år til den næstdyreste løsning og desuden den løsning, som vil koste mest energi og ressourcer.
Den dyreste løsning 5 viser det omvendte billede – under renovering opgraderes husene til en standard, hvor ”driftskurven kan knækkes”, hvilket afspejles i, at løsningen set over 50 år bliver til den 3. dyreste/billigste, mens ressourceforbruget bringes ned til det laveste niveau af alle 5 renoveringsvarianter.
I sidste ende valgte bygherrerne at udføre en løsning, som svarer til en skrabet variant af løsning 1. Dette begrundes med det fastlagte anlægsbudget, som i den almene sektor skal følge det fastlagte rammebeløb, og som ikke længere kan ændres, selvom det i et totaløkonomisk perspektiv ville give mening. I dette eksempel kan det også ses, at en fordelagtig totaløkonomi også medfører en ressourcebesparelse – et samfundsrelevant aspekt som dog ikke i samme grad længere kan tilgodeses i den almene sektor.
Erfaringer og gode råd
Projektet har peget på en række nyttige erfaringer vedrørende brugen af LCC i designprocessen. Disse erfaringer omfatter:
- LCC kan med fordel anvendes tidligere i processen.
- LCC koblet med LCA giver stærke argumenter, især i sammenhæng med materialevalget.
- En høj detaljeringsgrad giver indblik i de større sammenhænge, og det giver større sikkerhed i fortolkning af resultaterne.
Fakta
BYGHERRE: Boligselskabet BO-VEST og Albertslund Boligselskab SYD
AREAL: Renovering af 1.001 ét-plans huse med et samlet bruttoareal på ca. 94.250 m²
TIDSPLAN: Forventes færdigt i 2020
BUDGET: Ca. 1,5 mia. kr.
UDBUDSFORM: Fagentreprise
AKTØRER:
- Ingeniør: Wissenberg a/s (totalrådgiver)
- Arkitekt: Vandkunsten
- Landskabsarkitekt: Vandkunsten
- Konsulent: Sociolog Lise Gamst, Urbano, Transolar, Imagine Envelope, Daniel Wedel fra Soul Food, Simon Austin og Mark Vacher
- Entreprenør: NCC
Foto: Torben Eskerod.
Udskiftning af 25 % efter 30 år
Sidst opdateret