Casen gennemgår anvendelsen af Landsbyggefondens beregningsværktøj for totaløkonomisk vurdering på et alment boligprojekt. Casen viser, at det kan være svært at forfølge de indledende ambitioner for totaløkonomien i et projekt, når der sker ansvarsskift i projektet, og at de totaløkonomiske vurderinger dermed ikke får den indvirkning på projektet, som var intentionen fra starten.
Projektet
Eksemplet omfatter bebyggelsen Rødtjørnen, som består af opførelsen af 40 almene familieboliger for boligselskabet Domea, Horsens. Afdelingen er beliggende i det sydvestlige Horsens. Boligerne blev projekteret i 2010/11 og stod færdige i maj 2013. Boligerne er opført i Lavenergiklasse 1 efter BR 08, som er udformet som ét-plans rækkehuse med egen udvendig terrasse og have. Bebyggelsen består af to boligtyper:
- Type 01 er en 3-værelses bolig på ca. 85 m².
- Type 02 er en 4-værelses bolig på ca. 100 m².
Projektet er udbudt i totalentreprise på baggrund af projektmateriale på dispositionsforslagsniveau fra Årstiderne Arkitekter (totalrådgiver) og Grontmij/Carl Bro (underrådgiver). Totalentreprisen blev vundet af Dansk Boligbyg a/s, der indgik samarbejde med Danhaus Production A/S, der har stået for arkitektarbejdet i det endelige byggeprojekt og har leveret alle elementer som færdige moduler.
Grunden har et meget kuperet terræn med et fald på 5 meter diagonalt hen over grunden. Bygningerne holder et stramt og enkelt formsprog, og er opført uden højdeforskydninger inden for den enkelte boligrække, der således står skarpt i det skrånende terræn. I boligrækkernes østgavle er der indrettet et depotrum til hver bolig, ligesom hver række har eget teknikrum, bl.a. med naturgas og solceller. De almennyttige boliger er forsynet med ventilationsanlæg, der sikrer et sundt og behageligt indeklima. Centralt i bebyggelsen er der opført en servicebygning bl.a. med vicevært-faciliteter og fælles overdækket renovationsrum/affalds-ø. Desuden er der anlagt et forsinkelsesbassin til regnvand. Den højteknologiske virksomhed, Danhaus Production A/S i Esbjerg, har stået for arkitektarbejdet i dette byggeprojekt og har leveret alle elementer som færdige moduler. Danhaus lukkede hver bygning på et par dage.
Formål
Projektet var underlagt dagældende bekendtgørelse nr. 169 af 15/03/2004 Bekendtgørelse om kvalitetssikring af byggearbejder, der for almene boliger fastlægger krav om totaløkonomisk vurdering af anlægs- og driftsøkonomien.
I totalrådgiverkontrakten er anført:
”Totalrådgiveren skal derfor tilrettelægge sin projektering og sit udbud, således at der kan redegøres for de totaløkonomiske konsekvenser. Ved nybyggeri skal beregningsmodel på Landsbyggefondens hjemmeside anvendes.”
I byggeprogrammet er anført:
”Materialevalget er af en robust karakter og det tilstræbes samtidig at minimere vedligeholdsudgifterne samt de afledte driftsudgifter. Ligeledes er der ved materialevalget lagt vægt på et godt indeklima i boligerne.”
Metode og forudsætninger
Til den totaløkonomiske vurdering er anvendt værktøj til totaløkonomi fra Landsbyggefonden (totaloekonomi.lbf.dk). Med værktøjet er det muligt at lave vurderinger for løsninger for vinduer, facade og tag. Værktøjet indeholder faste data for forskellige konstruktionsopbygninger, dvs. data for levetider og årlige vedligeholdelsesomkostninger. Den reale kalkulationsrente er sat til 3 %.
I den opstillede vurdering af totaløkonomien er fokus lagt på nedenstående konstruktionsløsninger:
| Facader |
|
| Vinduer |
|
| Tag |
|
Resultater
Resultaterne for LCC-beregningerne for vinduer er vist nedenfor:
Resultaterne for LCC-beregningerne for facader er vist nedenfor:
Resultaterne for LCC-beregningerne for tag er vist nedenfor:
Konklusion
Den totaløkonomiske vurdering viser for de respektive bygningsdele:
- Vinduer: Årsomkostninger for træ/alu vinduer er kr. 34.000,- lavere i forhold til løsning med fyrretræ vinduer. Dette svarer til en nutidsværdi på kr. 777.000,- over en levetid på 40 år.
- Facader: Årsomkostninger for fibercementplader er kr. 78.000,- og kr. 36.000,- lavere end henholdsvis facadesystem med pudset mineraluld og murværk. Forskellen i nutidsværdi mellem billigste ( fibercementplader) og dyreste (facadesystem med pudset mineraluld) løsning, svarer til kr. 1.811.000,- over en levetid på 40 år.
- Tag: Årsomkostninger for tag af tagpap er kr. 33.000,- lavere end sammenlignet løsning med stålpladetag. Dette svarer til en nutidsværdi på kr. 582.000,- over en levetid på 25 år.
For vinduerne viser den totaløkonomiske vurdering, at anlægsprisen for fyrretræsvinduer er lavere end træ/alu vinduer. Når levetid og vedligeholdelse indregnes, er træ/alu vinduer dog at betragte som den totaløkonomiske bedste løsning.
For både facade og tag viser den totaløkonomiske vurdering, at konstruktioner med den laveste anlægsomkostning, også i totaløkonomisk betragtning, er den bedste løsning. For facaderne skyldes dette den procentvise højere vedligeholdelsesomkostning for de sammenlignede løsninger. For murværk regnes der med en levetid på 95 år, men at der foretages en udskiftning af fuger efter 40 år. Denne udskiftning påvirker resultatet i negativ retning.
I byggeprogram for totalentreprisen blev angivet følgende krav til bygningsdelene:
| Facader | Lette ydervægselementer udføres af dobbelt træskelet konstruktion med mineraluld mellem stolperne. Indvendig beklædes vægge med en dampspærre og beklædes med 2 x 13 mm gipsplader. Udvendig skal elementer beklædes med en vindtæt afdækning / brandbeklædning med 9 mm fibercementplader (eller cementspånplader) og 25 x 50 mm lodrette trykimprægnerede afstandslister for lægtning / facadebeklædning. |
| Vinduer | Alle vinduer glaspartier og udvendig døre udføres iht. DVC’s specifikationer som fabriksfremstillede færdigmalede træ-/aluelementer. |
| Tag | Lette tagelementer skal udføres som ventileret konstruktion. Tagelementer udføres af en træskelet konstruktion med mineraluld mellem stolperne. Tagelementer leveres med 1. lag tagpap monteret fra fabrik. Underlag for tagpapdækning skal være 16 mm tagkrydsfinersplader med fer og not. Indvendig beklædes lofter med en dampspærre, forskalling og 2 x 13 mm glatte gipsplader som loft. |
På trods af at der totaløkonomisk er regnet på en facadeløsning med fibercementbeklædning og bagmur af porebeton, er der foreskrevet en anden løsning i totalentrepriseudbuddet. Det betyder altså, at der er regnet på én løsning og udført en anden løsning. Som det ses på billeder af byggeriet, er den endelige udformning af facader gennemført med en træbeklædning.
Da projektet har været udbudt i totalentreprise, har det ikke været muligt at undersøge om totalentreprenøren har lavet opfølgning på den totaløkonomiske vurdering i de efterfølgende faser af projektet.
Erfaringer og gode råd
Eksemplet viser, at på trods af et indledende fokus på totaløkonomien i projektet så har den totaløkonomiske vurdering kun haft lille betydning for den endelige udformning af byggeriet.
Det er væsentligt, at den totaløkonomiske vurdering følges op, når der sker ændringer og ansvarsoverdragelser i projektet. Hvis ikke det sker, er der risiko for, at der blot bliver tale om et pseudo-dokument, der udarbejdes for dokumentets egen skyld og ikke skaber værdi til projektet.
Fakta
BYGHERRE: Domea Horsens, afd. 6007
AKTØRER (FØR UDBUD I TOTALENTREPRISE):
- Totalrådgiver/arkitekt: Årstiderne Arkitekter, Silkeborg
- Ingeniør (konstruktion, el, vvs og energi): Grontmij/Carl Bro (nu Sweco), Århus
AKTØRER I TOTALENTREPRISE:
- Totalentreprenør: Dansk Boligbyg a/s
- Arkitekt: Danhaus Production A/S, Esbjerg
- Ingeniør: Rønslev Andersen, Horsens
- Levering af elementer: Danhaus Production A/S, Esbjerg
Sidst opdateret