Eksemplet omhandler en helhedsplan for Torpgården i Herfølge. Eksemplet undersøger, hvordan der kan opnås totaløkonomisk balance mellem udgifter og indtægter ved forskelligt omfang af renovering og forskellige huslejestigninger. Ligeledes analyserer eksemplet omkostningerne ved at prioritere de forskellige renoveringsopgaver, således at en eventuel sparerunde kan diskuteres på et oplyst grundlag.
Projektet
Torpgården er en del af Køge almennyttige Boligselskab. Torpgården er beliggende i Herfølge lige udenfor Køge. Boligafdelingen består af rækkehuse i rødsten opført i 1979 og rummer 176 lejemål.
Visionen med Torpgården er, at det skal være et attraktivt sted at bo med tidssvarende boliger, der kan konkurrere med det omkringliggende boligmarked – også på prisen.
Visionen kan deles op i to elementer:
Bokoncept og konkurrencedygtighed
- Der skal skabes et bokoncept, hvor de eksterne faktorer som skole, institutioner og indkøb i højere grad integreres sammen med det omkringliggende byområde.
Klimavenlig energiprofil
- Målsætningen er at arbejde for en klimavenlig profil, som går hånd i hånd med ansvaret for økonomisk bæredygtighed, dette gælder såvel afdelingen som beboeren.
Til udførelsen af dette er udarbejdet en helhedsplan for området.
Formål
Da huslejeniveauet for Torpgården i forvejen ligger højere end gennemsnittet i de 5 andre Herfølgeafdelinger, er det ikke attraktivt at finansiere renoveringen med husleje stigninger. Ligeledes er det heller ikke realistisk, eftersom renoveringen beløber sig til cirka 108 mio. kr. i anskaffelsessum, efter at støttemidler er trukket fra.
Der analyseres fire scenarier:
- Scenarie 1: Indtægt fra en huslejestigning, hvor alle renoveringsopgaver gennemføres.
- Scenarie 2: Indtægt fra en huslejestigning med samme beløb, men der prioriteres efter hvilke renoveringsopgaver, der er mest nødvendige.
- Scenarie 3: Indtægter fra en større huslejestigning og endnu en sparerunde.
- Scenarie 4: Samme sparerunde som i scenarie 3, men der analyseres på, hvor stor en huslejestigning det er nødvendig for at finansiere renoveringen.
Metode og forudsætninger
Beregningsperiode: 50 år
Data for levetider i LCCbyg er benyttet på samtlige materialer.
Der er beregnet med realrente og faste priser.
Version LCCbyg 3.0.13 med skabelon for almene boliger med SfB.
På baggrund af tilstandsrapporten er det anbefalet at skifte undertaget inden for 5 år. Det er ligeledes anbefalet, at der udskiftes vinduer, døre og lette facader, som er udført som sammenbyggede enheder af træ, da vinduerne med tiden har fået en del sprækker og dårlig funktion.
Ud fra anbefalingerne fra tilstandsrapporten fravælges i scenarie 2 de øvrige bygningsdele, som indebærer udskiftninger af belægninger på terræn.
I scenarie 3 fravælges både øvrige bygningsdele og ydervægge; dvs. renovering af lette facader.
Den nuværende husleje i Torpgården er på 914 kr. pr. m2 pr. år. Analysen i scenarie 1 og 2 er udført med en husleje stigning på 100 kr. pr. m2 pr. år, så den fremtidigt vil være 1.014 kr. pr. m2 pr. år. Dette giver en løbende indtægt per år i begge scenarier på 1.283.000 kr. I scenarie 3 er huslejestigningen på 120 kr. pr. m2 pr. år, som giver en løbende indtægt per år på 1.539.600 kr. I scenarie 4 undersøges forskellige huslejestigninger, indtil der er balance mellem udgifter og indtægter på længere sigt.
Derudover er der i projektet en støtte på 12.356.497 kr., som er medregnet i alle scenarier.
Resultater
Resultaterne for LCC-beregningerne er vist nedenfor:
Diskussion
Det primære fokus i denne analyse har været størrelsen på stigninger i lejeindtægter og prioriteringen af udført renoveringsarbejde. Ved at hæve huslejen med 120 kr. pr. m2 pr. år og fravælge forbedringer af udendørs områder og udskiftninger af lette facader, ændres nutidsværdien fra 59 mio. kr. i scenarie 1 til en nutidsværdi på 16 mio. kr. i scenarie 3, altså en reduktion på 43 mio. kr.
Hvis huslejestigningen på 100 kr. pr. m2 pr. år fastholdes, og det kun er de udendørs arbejder, der fravælges, falder nutidsværdien med næsten 20 mio. kr. Det er dog stadig mange penge, der skal finansieres af boligafdelingen.
Eftersom huslejen i Torpgården i forvejen ligger højt, er det nødvendigt at overveje udlejningsmuligheder efter renoveringen. Scenarie 4 viser, at der skal en huslejestigning på 175 kr. pr. m2 pr. år til for at gøre renoveringen, hvor udendørs områder og facadeudskiftninger er sparet væk, rentabel. Denne analyse kan give et indblik i, hvilken betydning en eventuel besparelse kan have, og hvilke besparelser der er mest rentable at foretage, samt hvor stor en huslejestigning det vil kræve for at finansiere renoveringen.
Som det ses i resultatafsnittet, så kan der produceres forskellige grafer og tabeller, som kan danne et grafisk overblik over, hvor de største udgiftsposter ligger, hvordan udgifterne til de forskellige bygningsdele fordeler sig og en grafisk visning af de opsummerede nutidsværdier.
Konklusion
Det kan konkluderes, at selv med en huslejestigning på 120 kr. pr. m2 pr. år er der stadig store udgifter, som boligforeningen skal finde via drift eller andre steder for at kunne foretage renoveringen. Fravælges de udendørs forbedringer kan der spares 20 mio. kr. i nutidsværdi med en huslejestigning på bare 100 kr. pr. m2 pr. år.
Analysen viser, hvad eventuelle huslejestigninger har af betydning for omfanget af udført renoveringsarbejde. Ligeledes kan den totaløkonomiske analyse være et nyttigt værktøj ved eventuelle sparerunder i forbindelse med finansieringen af renoveringen.
Det er ligeledes vigtigt at være opmærksom på, at denne analyse er udarbejdet i et specialkursus af en studerende og dermed blot fokuserer på enkelte omkostninger. Dette er altså blot et eksempel på, hvordan LCCbyg kan benyttes ved lignende projekter.
Erfaringer og gode råd
LCCbyg er et let og overskueligt program, som hurtigt giver et billede af, hvad en given renovering af denne størrelse koster i det lange løb. Økonomien var på et meget detaljeret stadie, da denne totaløkonomiske analyse blev udført. En fremadrettet anbefaling kunne derfor være at benytte værktøjet noget tidligere, så forskellige scenarier kan afprøves og indgå i beslutningsprocessen. Ligeledes kan det benyttes som et prioriterings- og designværktøj set i forhold til hvilke materialer, der vælges i renoveringen.
Fakta
BYGHERRE: Køge almennyttige Boligselskab
ADRESSE: Torpgården, 4681 Herfølge
AKTØRER:
- AI Arkitekter & Ingeniører
- Køge kommune
Sidst opdateret